自新冠疫情爆发以来，美国商业房地产市场一直处于动荡之中。但最近纽约社区银行和日本青空银行（Aozora） 的暴雷提醒人们，一些银行可能才刚刚开始感受到痛苦。

银行业风暴蔓延至亚洲和欧洲

周三，纽约社区银行（New York Community Bancorp）发布盈利预警，商业房地产行业的持续动荡导致该银行大幅削减股息并增加贷款损失准备金，其股价当日暴跌38%，周四该股刷新23年来的最低点。

纽约社区银行的暴雷仿佛触发了多米诺骨牌效应。周四，日本青空银行警告在美国商业房地产方面的投资可能出现巨额亏损，预计全财年净亏损280亿日元（1.91亿美元），而之前的预测为录得利润240亿日元，当天该行股价跌超20%。

日本青空银行将其不良写字楼贷款价值减记了58%。总体而言，该银行的美国写字楼贷款约占其投资组合的6.6%，即约18.9亿美元。日本青空银行表示，其中价值7.19亿美元的21笔写字楼贷款被列为不良贷款，因此该银行将其美国写字楼贷款损失准备金率从9.1%提高至18.8%。

松井证券公司（Matsui Securities Co.）高级市场分析师久保田智一郎（Tomoichiro Kubota）表示：“这令人震惊。”他补充道，“人们预计最坏的情况已经过去，银行已经拨备了足够的准备金。”但事实可能并非如此。

在欧洲，德国最大银行德意志银行披露，2023年第四季度对美国商业地产的损失准备金同比增长四倍多。该行为其相关投资组合计提了1.23亿欧元（1.33亿美元），远超2022年同期的2600万欧元，几乎是该行2023年第三季度拨备金额的两倍。

接二连三闪烁的红色警告信号，不仅表明写字楼贷款违约海啸仍可能发生，而且银行在面临即将到来的“大屠杀” 时，准备金仍然严重不足。

商业地产贷款违约潮难以避免？地区银行面临重大风险

商业地产价值的持续下滑可能让银行面临难以预测的商业地产贷款损失。由于疫情导致人们转向远程工作，且利率迅速上升，手头拮据的借款人再融资成本提高。亿万富翁投资者Barry Sternlicht本周警告说，写字楼市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于银行来说，这意味着可能会出现更多违约，因为一些房东难以偿还贷款或干脆搬离建筑物。

“这是市场必须考虑的一个重大问题，”专门从事不良资产重新谈判的纽约Keen-Summit Capital Partners LLC负责人哈罗德·博德温（Harold Bordwin）表示。 “银行的资产负债表没有考虑到这样一个事实，即有大量的房地产贷款在到期时不会得到偿还。”

穆迪投资者服务公司表示，在周三的事态发展之后，该公司正在考虑是否将纽约社区银行的信用评级下调至垃圾级。

根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将有合计约5600亿美元的商业地产债务到期，占同期到期房地产债务总额的一半以上。地区银行尤其容易受到商业地产行业的影响，并且比大型银行受到的打击更严重，因为它们缺乏可以抵御风险的大型信用卡组合或投资银行业务。

周三， KBW地区银行指数下跌6%，这是自去年3月硅谷银行倒闭以来最糟糕的表现。该指数周四又下跌3.2%。

摩根大通去年4月份发布的一份报告显示，商业房地产贷款占小银行资产的28.7%，而大银行的这一比例仅为6.5%。

财富管理公司圣詹姆斯广场（St. James 's Place）的首席投资官贾斯汀·奥努库西（Justin Onuekwusi）表示：“很明显，商业地产和地区银行之间的联系是2024年的尾部风险，如果金融市场出现任何裂缝，它们可能出现在商业地产和银行部门。”

Maverick Real Estate Partners负责人David Aviram警告：“与2024年和2025年即将发生的违约情况相比，迄今为止银行报告的拖欠贷款比例只是沧海一粟。银行仍然面临重大风险，即将出现的利率下降并不能解决银行的问题。”

然而，美联储主席鲍威尔在昨天的联邦公开市场委员会（FOMC）会议上向商业地产行业传达了进一步的坏消息，他警告称3月份的降息可能不会发生（当然，出现冲击的话就不一定了）。而且，最值得注意的是，美联储从政策声明中删除了以下句子：“美国银行体系健全且富有弹性。”

质疑者指出，美联储不再认为“美国银行体系健全且有弹性”——这是近期经济动荡的信号，还是之前只是一个谎言，现在银行业多米诺骨牌再次倒下，是否意味着鲍威尔将被迫伸出援手。

总而言之，商业地产或者地区银行的混乱局面还远未结束，甚至可能在选举周期中加剧，这可能给拜登政府带来挑战。