2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。机构如何看待相关政策？本文精选了中信、申万宏源和光大的政策点评和解读。
中信认为，私募基金规范化参与房地产市场，将为优质房企带来新一轮的发展助力，而且不动产私募投资基金中期内有望与公募REITs一起推动房地产的现代化，即建设“投融管退”的通路。
“我们认为本次试点将大部分不动产业态一次性纳入，充分体现了监管机构盘活存量资产、满足合理融资需求的态度。”
中信表示，私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。
中期而言，中信认为不动产私募投资基金将与我国公募REITs市场相互促进，共同发展，补足我国不动产领域“投融管退”良性循环中的关键短板。
中信认为，行业不仅有周期性复苏，更有趋势性变化。企业内卷拿地结束了，信用债市场的筛选企业的标准更加理性了，需求侧政策的区域差异扩大了，核心城市房价基本稳定可以和全国范围房地产产业链持续复苏并存。
申万宏源认为，后续不动产私募基金介入后，短期可以实现已领证未售的商品住宅去库存，而长期考虑到不动产私募投资基金向公募REITs政策推进，长期或可将其转化为租赁性住房进行长期经营，优化我国住房多层次供应体系。
另外，投资范围覆盖商场、写字楼、酒店，促进资产盘活、为公募REITs扩围打下基础，有利于拥有商业物业的房企实现价值重估及资产盘活，改善房企的资产负债表，并优化商业地产的运营模式。
“我们认为，我国房地产行业在格局优化下优质房企成长空间打开，将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。本次不动产私募投资基金试点，一方面将增加房地产行业融资渠道、并有助于行业去库存，推动行业健康稳定发展，另一方面投资范围扩大至商业地产，也为公募REITs扩围打下基础，有利于商业地产房企实现价值重估及资产盘活。”
光大证券认为，此次政策是“第三支箭”，此前两支箭分别是新增授信和增信债券工具，进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。再融资方面受益房企范围较广。
光大证券表示，随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。
“我们预期不动产私募投资基金试点的启动一方面利于多渠道盘活不动产存量资产，更好发挥其在保交楼相关项目建设、不良资产项目处置、企业转型发展等方面的积极作用；另一方面也为后续房地产类公募REITs提供标的，形成完整的业务链条。”
光大证券指出以下三条投资主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率。