投资者们绞尽脑汁思考硅谷银行倒闭带来的潜在影响之际，美国商业房地产似乎已经在暗中酝酿下一场银行危机。

现在，似乎每隔几天就有一些大型房产违约的消息。在过去几周内，太平洋投资管理公司控股的一个写字楼业主出现17亿美元的抵押票据违约，这些票据涉及旧金山、波士顿和纽约等地的七座大楼。

在此之前，布鲁克菲尔德公司（Brookfield Corp.）旗下一家企业出现两座洛杉矶办公大楼的抵押贷款违约。另外，前总统特朗普和沃纳多房地产信托公司（Vornado Realty Trust）共有的旧金山建筑群约有12亿美元抵押贷款已经出现在风险贷款观察清单上。

如果说硅谷银行倒闭加速了下一次经济衰退的到来，那么房地产迟早也要倒霉。这对贷款人来说无疑是个坏消息，因为他们已经加大了对房地产的融资力度。根据美联储的数据，自2021年中期以来，他们账面上的房地产贷款和租赁总额已经飙升了超过7250亿美元，猛涨16%，创下5.31万亿美元的巨额。

负荷增加

新冠疫情直接加剧了商业地产带给银行业的风险。

商业房地产贷款仅去年就增加了11.2%，是自2006年以来的最大值，相当于前四年的总和。不仅如此，纽约梅隆银行策略师John Velis认为，商业房地产贷款占所有银行贷款的近24%，数额达到金融危机以来的顶峰。

银行风险骤增的一个原因是，风险越来越难转移到投资者身上。Velis指出，商业抵押贷款支持证券市场2007年发行了2400亿美元，到2020年这个数字仅为600亿美元，同比狂跌75%。Velis在硅谷银行爆雷前的一份研究报告中写道，

“理论上，加息是为了收紧金融和信贷条件，放缓经济活动。然而，如金融业这样的产业，存在的大量杠杆，往往会感受到压力倍增。我们正在密切关注商业房地产贷款，这也是加息期间比较脆弱的一个领域。”

Bleakley Financial Group LLC首席投资官Peter Boockvar几个月来一直提醒他的客户注意商业地产的风险。在去年年底的一份研究报告中，Boockvar举了一个例子：一个投资者在2020年为一个公寓物业支付了5000万美元，并以该物业70%的价值为担保贷款3年。假设该房产的资本化率为5%，那每年可产生约250万美元租金。当贷款利率为3%时，这笔租金足以支付96万美元左右的年利息，还能支付其他费用，如保险、税收、维修和物业管理。

但是今年加息猝不及防地降临，这位投资者不得不以远高于7%的利率进行再融资。这将使年利息成本达到约263万美元。即使该投资者能够提前一年将租金提高10%，租金收入也只能提高到每年300万美元左右。这就只剩下40万美元用于支付其他费用，而这些费用在一些州，仅仅只够支付房产税。

当然，这些都是纸上谈兵，不过现实中确实有类似的情况，很好地解释了房地产投资者和贷款人所处的困境。随着利率的上升，商业地产的贷款压力可能随之骤增。鉴于贷款后再融资变得成本昂贵，且因为银行不愿承担更大的风险而机会渺茫，导致越来越多的房产以较低的价格抛售，增加了贷款人损失的风险。

危机四伏

房地产不是将要贬值，而是已经贬值了。数据显示，美国房地产信托委员会公布的商业房地产价格指数在上个季度暴跌了3.5%，是自2009年以来的第二次季度性下跌，创自那以后的最大跌幅，领跌的是商业大厦和公寓物业。

第四季度商业地产价值自金融危机以来第二次呈跌势，跌幅达2009年以来之最。

那么，银行的风险具体在哪里？主要是在小银行和一些专门从事房地产的大型贷款机构。美联储2022年的银行压力测试显示，富国银行在商业房地产贷款方面的亏损最多，但M&T银行和Huntington银行的损失占其总贷款损失和总资本的比例最大。

M&T去年大幅提高了不良贷款拨备金额，但主要是针对消费者和企业债务，而不是房地产。近年来，该行缩小了对在建项目的风险敞口，并降低了酒店业中的潜在风险，不过养老社区和写字楼可能会开始出现问题。

好消息是，在为商业地产提供信贷时，贷款人已经开始提高标准。美联储最近的季度贷款官员调查显示，57.6%的受访银行表示有制定更高标准。只是，贷款标准早已因为疫情放宽许多，现在才开始收紧似乎为时已晚。

当下我们要考虑的是，商业房地产领域的风险是否会使银行业重蹈覆辙，上演20世纪80年代末和90年代初储蓄和贷款危机？当时房地产贷款和投资的大量流失导致了经济衰退来袭。

目前这还没有定论。但我们从那场危机及其他事件中吸取到的经验是，没有一个健全的银行体系，就不可能有一个稳固的经济。硅谷银行的危机表明，也许银行体系并不像我们想象的那样完善。