美国商业地产市场的困境已波及纽约和日本的银行，本周这一问题进一步蔓延至欧洲，加剧了人们对更大范围的风险蔓延的担忧。

本周，德国抵押债券银行（Deutsche Pfandbriefbank AG，简称PBB）成为最新受到波及的机构，其债券因市场对其商业地产领域风险敞口的担忧而大幅下跌。为应对这一局面，该行于周三紧急发布声明称，鉴于“房地产市场的持续疲软”，已增加拨备。

该行将当前的动荡局势被称为“自金融危机以来最严重的房地产危机”。

随着全球利率上升导致建筑资产价值缩水，房地产所有者和开发商所欠贷款开始恶化，越来越多的放贷机构正在为其提供的债务增加拨备金。美国财政部长耶伦在周二表示，商业地产领域的损失令人担忧，这将给业主带来压力，但她认为问题仍在可控范围之内。

在美国办公地产市场，由于疫情后复工的速度较慢且规模有限，价值破坏的情况尤为严重。一些人预测，全面影响可能尚未完全体现在市场价格中。

格林街分析公司的分析师指出，今年可能进一步减值达15%。他们在一个报告中写道：“估价依然过高。那些基于此类估价做出贷款决策的放贷机构承受了更大损失的风险，并且其中一些可能会因此面临压力”。

PBB银行债券的大幅下跌只是近期一系列预警信号中的最新一例。穆迪因房地产问题将纽约社区银行降级至垃圾级，而日本青空银行则由于对美国商业地产贷款计提拨备，导致其15年来首次出现亏损。

荷兰合作银行信用策略师Paul van der Westhuizen表示：“美国商业地产市场存在严重忧虑。对于大型美国和欧洲银行来说，这并非大问题，但专注于房地产的小型德国银行正感受到一定压力。目前对他们而言，这更多是一个盈利能力而非偿付能力的问题。他们拥有充足的资本，并且相较于纯粹的零售银行，其面临存款挤兑威胁的风险较低。”

在上周发布的业绩报告中，德意志银行（Deutsche Bank AG）记录了针对美国商业地产损失的拨备，其规模比一年前增加了四倍多。该行警告称，在资产价值受损的情况下，再融资成为了商业地产最大的风险。

在欧洲其他地区，瑞士银行集团（Julius Baer Group Ltd.）表示将对其向破产地产公司Signa发放的大额贷款进行减记。尽管这是一个特定事件，但它加剧了关于问题可能蔓延到何种程度的广泛担忧。

债券价格暴跌

周二，摩根士丹利（MS.N）在与客户沟通时建议抛售PBB银行的高级债券。据外媒数据，在此建议之后，PBB银行2027年到期的债券价格暴跌超过5美分，跌至97美分。同时，在周二至周三期间，该行AT1次级债的价格也大幅下滑，跌幅高达15美分，降至26美分。

PBB周三表示，尽管全年已将贷款损失拨备提高至2.1亿至2.15亿欧元，但“得益于其财务实力，该行仍保持盈利状态”。这一声明后，两组债券的部分损失得到挽回。

Morningstar DBRS欧洲金融机构评级部副总裁索尼娅·福斯特（Sonja Forster）表示，PBB“对黄金地段的关注和相对保守的LTV，为它提供了一些下行保护。”

然而，她也指出，“鉴于再融资风险依然较高，且借款人可获得的新鲜股本有限，我们正密切关注这一情况。”

对PBB的担忧已蔓延到其他具有商业地产敞口的银行。Aareal Bank AG的债券在过去两天内已损失约10个基点，目前在欧元计价下报价为76欧分。11月时，该行报告称，美国不良贷款的价值相较于前一年增长了逾四倍。

截至法兰克福时间下午2:40，德意志银行股价下跌约3.7%，而德国商业银行股价下滑3.2%，两者表现均逊于欧元区银行斯托克指数。

德国银行业监管机构Bafin表示正在关注这一局势发展，但拒绝就具体银行发表评论。

德国央行去年曾警告商业地产市场存在的风险，指出可能出现“重大调整”，从而导致更高的违约率和信贷损失。它表示，“德国银行体系对美国商业地产市场的贷款余额相对较小，但在个别银行中则较为集中。”

同时，德国的州立银行（Landesbanks）也因在商业地产领域的敞口而感到压力；2023年上半年，包括Helaba、BayernLB、LBBW和NordLB在内的主要州立银行共计拨备了约4亿欧元。

如果商业地产损失通过德国小型银行向欧洲蔓延，这会让人联想起2008年全球金融危机的情形。当时，正是州立银行（Landesbanks）陷入困境，由于它们对美国次级抵押贷款市场的敞口导致了数十亿欧元的减记。

Tikehau Capital资本市场策略负责人拉斐尔·图因（Raphael Thuin）表示，“你必须保持警惕，因为你无法确切知道底部在哪里，我们清楚商业地产领域可能还会有更多的痛苦来临。”