随着全球房地产市场的警报响起，基金经理对系统性金融危机的担忧日益加剧。

根据美国银行最新的全球基金经理调查显示，大约六分之一的受访者认为信贷紧缩是市场面临的最大尾部风险，而去年12月份这一比例约为十一分之一。美国商业地产日益加深的不安情绪时期成为受访者目前的第三大担忧，仅次于通胀上升和地缘政治。

上周强于预期的通胀数据削弱了美联储降息并缓解房地产市场压力的希望。交易员目前押注今年的降息幅度将不到90个基点，几乎是1月份预期的一半。与此同时，在银行贷款于疫情期间激增以及房价暴跌之后，今年美国商业地产和多户住宅中规模逾9000亿美元的债务将需要再融资或对房屋出售，较之前的预估增加40%。

Marathon Asset Management董事长Bruce Richards上周在LinkedIn上发帖警告称，规模较小的银行的商业地产贷款违约率似乎正朝着8-10%的方向发展。这些银行在近年来加大了风险敞口后，特别容易受到商业地产市场低迷的影响。相比之下，更大的银行“就像直布罗陀岩一样坚固”，Richards说。

根据去年12月发表的一篇关于美国银行脆弱性的研究论文，商业地产贷款的违约率如果达到10%，将导致约800亿美元的额外银行损失。该报告警告称，商业地产的困境可能使300多家规模较小的地区性银行面临挤兑的风险。

数据提供商Altus Group的研究主管Omar Eltorai表示：“我们将继续看到痛苦程度不断上升。”他说：“这是人们可以提前预测的变量之一，但会有一段延迟。有时可以用几年来衡量。”

目前，美联储正在与持有大量商业地产敞口的银行协调一项计划，以解决预期损失。美国财政部长耶伦本月早些时候表示，虽然这些亏损令人担忧，但美国监管机构正在努力确保贷款损失准备金和流动性水平足以应对。

美国银行调查发现，仍有近40%的基金经理将美国商业地产视为最有可能的信贷风险来源。这项调查于2月2日至8日进行，就在纽约社区银行削减股息和增加贷款损失拨备几天后，部分原因在于写字楼和多户住宅市场疲软。

此后，这场动荡已蔓延至持有美国商业地产敞口的德国银行。上周四，标普全球评级下调了德意志银行的债券评级，理由是该银行在陷入困境的市场中风险敞口较高。

美联储应该更加关注商业地产风险

美联储负责监管的副主席巴尔上周五早些时候表示，监管机构“密切关注”商业地产贷款的风险，并且已经开始下调财务压力较大的银行的监管评级。巴尔还负责推动迫使美国大型银行的资本金要求提高约20%。

美国前财政部长萨默斯表示，美联储和其他机构探索与商业地产相关的金融风险是正确的，并表示这是近期比提高大型银行资本金要求的举措更重要的努力。

萨默斯在电视节目上表示： “监管机构对商业地产的担忧是正确的。银行业的长期问题是未能关注资产的市场价值。商业地产的问题尤其明显，因为房地产市场并不总是具有流动性。”

这位哈佛大学教授认为， 对于美联储来说，专注于“他们所监管的银行的房地产投资组合问题”比“一些更抽象、更受政治驱动的关于大型银行各种资本费用的争论”会更有成效。他表示，虽然讨论对大型银行的资本金要求很重要，但“没有审查银行的商业地产投资组合那么紧迫”。

萨默斯还表示，中小型银行机构面临的挑战可能会导致其中一些机构无法继续经营下去。他还表示，流向商业地产的信贷可能会从银行转向证券市场。

“我的感觉是，我们需要为银行业的整合做好准备，而且贷款很可能进一步从银行转向资本市场，”他说。