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两位研究美联储的经济学家警告说，未来几年房租会加速上涨，形成更大的通胀压力。这使得此前相信押注是暂时性现象的投资者也开始产生质疑了。

在最近的一份报告中，两位分析师表示，自2020年2月新冠疫情爆发以来，租金和业主等价租金（对业主自住房屋推算出的租金）均大幅下降至2%左右。而在疫情前，这两个数值分别为3.7%和3.3%。

但是，房地产市场的繁荣与房价屡创新高意味着租金也即将暴涨。这为房地产股打开了上行空间，却让美联储官员和华尔街经济学家共同面临着宏观经济前景风险。

分析师称，美国房价年增长率与租金与业主等价租金（OER）年率增长之间的时间差一般少于两年。当前两者的高度相关性表明，观察房价走势有助于预测租金与业主等价租金（OER）的通胀率，这两项成分总共占消费价格指数（CPI）的38%，因此对判断通胀率前景意义重大。

换句话说，大约18个月前开始的房价飙升推高了当前的租金，进而推高CPI。一些经济学家表示，疫情爆发时美国联邦政府实施的“暂停驱逐令”抑制了租金上涨。如今最高法院驳回了拜登政府延长禁令的请求，但是包括纽约和加州在内的13个州已经各自延长了禁令到期时限。

分析师预计到明年年底，租金通胀率和OER通胀率将分别以3%的速度和3.8%的速度上升。更重要的是，他们预计，到2023年底，租金和OER通货膨胀率都将增长6.9%。这将是30年来最快的增长速度，此前美联储官员们曾表示，通胀压力将逐渐缓解，但这恐怕只是美联储维持低利率所期待的。

美联储最看重的通胀指标是不包括食品和能源的个人消费支出价格指数（PCE）。住房在个人消费支出中所占比重约为23%，远低于CPI。

分析师预估，租金和OER总计促使CPI在2022年和2023年分别提高0.6个百分点和1.2个百分点。

经济学家们表示：

“租金和OER通胀率的上升可能会推动2023年整体和核心个人消费支出指数都超过2%，届时目前的供应瓶颈和劳动力短缺可能已经消退了。”

调查结果显示，物价上涨的持续时间将超过央行官员和许多经济学家的预测，但美联储货币政策的新框架允许通胀率“适度”维持在2%的通胀目标以上，尽管他们回避讨论“适度”的空间。

经济学家认为，随着房价飙升，如果食品和其他商品价格也持续上涨，工资上行压力也会增加，这一连串的联动效应表明通胀不仅仅是一个暂时的问题。