本文来源于美港电讯

飙升的抵押贷款利率和天价的房价给急哄哄向上冲的美国房地产市场泼了一盆冷水。

然而，投资者、放款人和任何试图驾驭仍然火爆的房地产市场的人仍然面临的一个大问题是，为了增加和通胀斗争的弹药，美联储是否会开始出售其持有的大量MBS（抵押支持证券）？从目前的情况看，美联储只想用更传统的手段——提高基准利率，来对抗通胀。

毫无疑问，受到美联储政策不断变化和房屋卖不出去的影响，最近住房数据一直不稳定。但随着房价每年上涨20%，美联储必须权衡房地产泡沫的潜在危险。

道明证券的全球利率策略主管Priya Misra谈到美联储的2.7万亿美元的MBS时表示：“如果他们真的想致力于稳定物价，那么出售MBS可能值得一试。”可是，她补充说：“但我认为他们不会这样做。”

相反，Misra预计美联储将首先使用更高的利率和更大程度的缩表来控制房地产市场，避免潜在的泡沫破裂，特别是通过将政策利率从目前的1.50%至1.75%范围内更积极地提高。

Misra表示：

“我们预计今年晚些时候通胀将放缓，经济也将放缓。如果美联储将利率提高到4%，但通胀却还没有放缓，那么美联储才会试着用其他工具，在那之前是不会尝试新方法的。”

基金撤出房贷大坑

美联储的大动作震撼了房地产市场。它开始缩减其近9万亿美元的资产负债表，不是通过直接销售，而是想让市场接手。

然而，将其MBS出售给市场这一步可能十分棘手。

近8.4万亿美元的MBS，美联储手握超过三成，这是住房融资的关键动脉。今年，随着美联储加息并讨论撤回房地产支持政策，该行业面临巨大压力。

根据FactSet的数据，和其他固定收益资产一样，抵押贷款行业受到重创，彭博美国MBS（30年期）指数年初至今的总收益率为负9.8%。

债券基金和与住房融资挂钩的交易所交易基金也出现了类似的情况，特别是30年期抵押贷款利率最近突破了6%，然后略有回落。

更重要的是，根据美国基金研究机构EPFR的数据，今年MBS基金的流出已接近200亿美元大关，这表明许多投资者希望止损，以免进一步的大跌。

六成可能

在上周的国会山听证会中，美联储主席杰鲍威尔被共和党参议员Bill Hagerty问及是否会考虑出售其持有的抵押贷款，他估计美联储目前的损失敞口约为5000亿美元。

鲍威尔说，潜在的损失不会对美联储的决策造成任何影响，这些损失现在也不是考虑因素。

另一方面，较高的利率减缓了再融资活动，这意味着现有债券交易中的旧抵押贷款没那么快能还上。以Ankur Mehta为首的花旗研究分析师表示，这一状况可能会推迟美联储的缩表计划，鲍威尔的压力变大，出售债权的可能性就更大了。

Ankur Mehta的团队在上周五表示：

“我们认为美联储有六成会在今年第四季度或2023年第一季度出售债权，在这之后的概率为10%，永远不会卖出MBS的概率为30%。”

糟糕的负债能力

美联储理事Michelle Bowman在上周四表示，她支持在7月份再加息75个基点，并希望美联储最终能停止干预美国房地产市场。

然而，美国银行有分析师指出，美联储的动作可能让本来就不好的家庭负债能力“雪上加霜”，而且美联储使用缩表作为紧缩机制的经验少于加息等。至少目前，这些因素让市场怀疑美联储究竟会不会直接出售MBS。

鉴于这一背景，瑞穗银行的美国​​经济学家Alex Pelle表示：

“美联储自己也知道，是否出售其持有的MBS已经变成了一个两难问题。”

MarketWatech询问Pelle，美联储会不会在2023年出售MBS？Pelle回答：

“当然，美联储可能倾向于到2023年再去做（以应对通胀）。然而，抵押贷款市场已经经历过重大的调整。到明年才出售MBS可能有点晚了。”