在乌云笼罩商业房地产（CRE）之际，黑石集团已连续六个月限制高净值投资者从其700亿美元房地产信托基金的赎回请求。

根据周一发布的一封投资者信函，这家全球最大的商业地产业主表示，投资者在4月份要求从Blackstone Real Estate Income Trust（BREIT）撤出超过45亿美元。在申请中，该公司只批准了13亿美元，约占申请金额的29%。 

根据基金合同，该基金每月赎回限额为基金净资产的2%，每季度的赎回限额为该基金净资产的5%。 

黑石告诉投资者：

“我们仍然相信，BREIT的投资组合将继续处于有利地位，以提供强劲和稳定的回报，同时为投资者提供将优质房地产作为投资组合核心资产的多元化优势。”

然而，如果事实如此，为什么BREIT投资者会继续恐慌退出呢？

持续高水平的赎回请求是一个不祥的迹象，表明投资者正在限制他们对CRE领域的敞口，因为更高的借贷成本可能会使一些商业地产价值崩溃。随着区域银行业危机引发对即将到来的CRE动荡的担忧，焦点正转向约4000亿美元的债务到期。摩根大通、 摩根士丹利和高盛都加入了对CRE的悲观行列。

据外媒报道，由于预计利息成本增加和房地产价值下跌将导致更多借款人将拖欠写字楼债务，空头正加码狙击商业地产抵押贷款REITs（投资信托基金）。

标准普尔全球市场情报公司编制的数据显示，过去一个月， 对专注于CRE（包括黑石和喜达屋旗下）的大型REITs的做空兴趣达到了新冠疫情后的高点。

近几个月来，对黑石REITs的空头押注飙升

对冲基金一直在使用信用衍生品和股票，押注居家办公的兴起将削弱对劣质房产的需求，并损害房东的利益。经纪商高纬物业（Cushman & Wakefield）表示，自疫情以来，美国写字楼空置率的上升幅度已经超过了金融危机期间。

如果借款人找不到租户，那么他们的违约风险就会上升，这可能会损害商业地产抵押贷款REITs，这些REITs从资金成本和向借款人收取的贷款利息之间的差额中赚钱。

房地产投资公司Arkhouse的联合创始人加夫里尔•卡哈内（Gavriel Kahane)表示，由于再融资成本上升，“投资者越来越担心所持贷款的违约率会不断上升”。“一般来说，当联邦基金利率保持不变时，抵押贷款REITs的表现会更好，而在这种极度动荡的环境下，债务泡沫会上升。”

商业地产抵押贷款REITs的空头激增之际，有迹象显示，更广泛的房地产贷款市场也出现问题。抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）报告称，截至2022年底，所有贷款机构（银行、保险公司和商业抵押贷款支持证券）的写字楼贷款拖欠率攀升至2.7%，高于上一季度的1.6%。

对房地产公司的悲观押注并未全面升级，根据空头水平，商业地产抵押贷款REITs的处境被认为比住宅类REITs更糟。

作为房地产行业主要融资来源的区域性银行面临的持续危机加剧了写字楼业主的压力，使他们更难获得信贷。据摩根士丹利估计，近1.5万亿美元的美国商业房地产债务将在2025年底前到期偿还。

Odey集团旗下的布鲁克资产管理公司（Brook Asset Management）的基金经理James Hanbury 和Jamie Grimston在致投资者的一封信中写道：

“我们预计私募股权和商业房地产将受到影响，因为区域性银行是这些行业的不成比例的出资人。”

不过，写字楼贷款只是被做空的REITs投资组合的一小部分。例如，截至12月31日，喜达屋房地产信托公司168亿美元的贷款组合中只有23%与写字楼有关。该公司此前曾表示，它不受商业房地产市场风险的影响。黑石也坚称BREIT “几乎没有接触”陷入困境的办公楼和购物中心，并强调它拥有强大的资产负债表。