据金融时报，德黑兰在遭受了美以持续40天（按当前脆弱的停火前算）的空袭背景下，房地产市场却出现反常升温。尽管官方尚未发布最新统计，首都房地产经纪人协会估计，自2月底冲突爆发以来，房价与租金已上涨约80%，这一涨幅甚至超过同期通胀水平。

市场变化与资产选择转移密切相关。过去一年里，伊朗里亚尔在公开市场兑美元贬值约53%，叠加当前约84%的年化通胀率（政府本周公布数据），促使家庭加速寻找保值渠道。伊朗人正将目光从黄金转向房产。与此同时，曾被广泛青睐的黄金价格自年内高点明显回落，也削弱了其吸引力。

不过，这一轮房地产需求回升并未带来交易活跃。经纪人和购房者普遍认为，市场情绪更多源于对经济前景的担忧，而非信心改善。在拥有约1000万人口的德黑兰，成交量依然有限。

一位德黑兰房地产经纪人以具体交易说明市场变化：“一套战前价值300亿图曼的公寓，本周以580亿图曼的价格售出。战争带来的只有更高的价格。”他补充称，卖方倾向于延迟出售以等待更高报价，而买方则急于将里亚尔现金转化为实物资产以对抗贬值，“市场一片混乱”。（注：当地民间计价单位为图曼，10里亚尔兑1图曼）

价格上涨不仅限于首都。德黑兰周边乡村地区以及里海沿岸度假城镇同样出现显著涨幅——这些区域成为部分居民躲避冲突的去处 。

由于缺乏成熟的抵押贷款体系，伊朗房地产交易高度依赖现金。许多购房者需在数月内付清全部房款，甚至一次性完成支付，这进一步加剧了资金压力与市场波动。

长期来看，伊朗经济一直受到多重结构性问题困扰，包括持续的两位数通胀、货币体系失衡、银行体系脆弱以及腐败问题。

政治经济改革派分析师赛义德·莱拉兹（Saeed Laylaz）表示：“多年来，官员们将每一个经济问题都归咎于制裁，以掩盖他们自己的无能。现在他们躲在战争背后。”他还指出，战争的全部经济影响尚未完全显现，未来几个月将更加明显。

通胀对民生的冲击尤为突出。食品价格已进入三位数涨幅区间：植物油同比上涨354%，鸡蛋上涨343%，鸡肉上涨287%，进口大米上涨223%，乳制品上涨139%。在这种背景下，普通家庭的资产配置空间被大幅压缩。

一位58岁、居住在德黑兰中产社区的家庭主妇表示：“在德黑兰买房的想法已经变成了一种幻想。如果还能负担得起食物，我们就应该感到幸运了。买房产是永远遥不可及的。”

回顾此前情况，伊朗房地产市场在过去五年基本处于停滞状态，原因在于经济疲弱使投资者更倾向于持有黄金或外币。战前官方数据显示，全国房价同比上涨约35%，明显落后于通胀水平。

当前的房地产升温，是否能够真正提供对冲通胀的功能，市场仍存分歧。商业顾问西亚马克·加塞米（Siamak Ghassemi）在Instagram发布的视频中提醒，其关注者，无论选择房产、汽车、黄金还是外币，今年都难以跑赢通胀。