全球最大的共享办公巨头WeWork(WE.N)周一在新泽西州申请破产保护法第11章,目前公司股票已停牌。
Wework上周暴跌65%,创下自2021年10月上市以来最大单周跌幅。过去三个月该股累跌逾90%。这家陷入困境的共享办公鼻祖四年前估值曾一度高达470亿美元,其背后大股东软银上周向美国SEC提交的文件中透露,多年来对WeWork的投资总计实打实地亏损了186亿美元。
这家公司始于2010年,由以色列企业家亚当·诺依曼(Adam Neumann)在纽约创立。诺依曼担任公司的首席执行官,他将传统“二房东”的生意包装成“共享办公文化”,摇身一变成为行业领头羊。他经常说要重塑人们的工作方式,但事实上他的商业计划很简单:向会员收取比大房东更高的办公空间费用。
公司鼎盛时期,曾积累了近500亿美元的租赁债务,平均年限为15年。截至今年6月,WeWork在39个国家运营着777个办公地点。总共约有906,000个工作站和65.3万名实体会员,空间占用率为72%。虽然WeWork拥有建筑组合的部分所有权,但除了公司未偿还的租赁义务之外,其资产少之又少。据相关统计,2016-2022年期间,WeWork合计亏损达149.6亿美元。截至2022年底,该公司负债总额达213.18亿美元,资产负债率达到119.34%。
这种“重资产”的模式,叠加盈利能力堪忧,注定它经不起风浪。2019年末新冠疫情爆发,人们开始远程工作,许多大城市的市中心空无一人。之后,美联储从2022年3月开始加息,使得半空置的办公楼融资变得更加困难。巴克莱(BCS.N)最近预计,那些陷入困境的办公物业的价值可能只相当于土地价格或开发成本。
今年秋季,十年期美债收益率的波动也并没有给房东带来任何帮助。基金利率不仅与新的房地产贷款挂钩,而且与更广泛的经济挂钩。
穆迪分析房地产业务负责人Jeffrey Havsy在电子邮件评论中表示:
“WeWork的破产肯定会对市场和这些办公楼的融资能力产生负面影响,但这种痛苦不会平均分配。”
他表示,需求旺盛的高层办公楼的租赁最终可能不会对房东产生什么影响。同时,他还指出,办公环境的“灵活性”需求正在增加。