投资者希望从商业房地产基金中撤资的困境已成为主流。

巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）旗下价值100亿美元的喜达屋房地产收益信托基金（Starwood Real Estate Income Trust）等大牌房地产基金因限制投资者从过去十年间在富裕阶层中大受欢迎的小众基金中撤资而备受关注。

但是，因基金设置门槛而感到沮丧的并不仅仅是那些手握数百万美元的投资者。主流基金的资金外流和赎回队伍也在不断增加。

Meketa公司高级副总裁、房地产顾问斯科特·梅纳德（Scott Maynard）说：“很多投资者都想退出，但分配的资金却很少。”在我们开始看到交易量回升之前，我们将看到赎回排队的情况。"

根据知情人士的说法，排队现象已影响到商业地产行业基准“Odyssey”基金约95%的成分股，该指数相当于标普500指数。这个由25只私人房地产基金组成的组合，正式名称为NFI-Open End Diversified Core Equity（NFI-ODCE）指数，已有近半个世纪的历史。该策略吸引了养老基金和注册投资顾问，被视为债券和股票之外的低风险投资方式。

然而，自2022年美联储开始将利率提高到二十年高点以来，Odyssey基金也被同样的借贷成本上升、房价下跌和到期债务浪潮所波及。

全美房地产投资信托委员会（NCREIF）管理着Odyssey基金，该委员会不跟踪赎回排队情况，也不广泛发布其基金流动数据。然而，一位发言人表示，从2019年第一季度开始，这批基金在过去六个季度中的净流量都为负值，达到近190亿美元。

根据Preqin截至6月初的数据，自2020年以来，以美国为重点的房地产基金已经募集了近600亿美元。Russell Investments的投资组合经理Adrianna Giesey表示，由于交易量减少给许多核心开放式基金的流动性带来了压力，赎回排队中的投资者一直在收到“零星”的付款。

据CoStar Group的资本市场分析全国总监Chad Littell称，美国大约有2400只商业房地产基金专注于五大主要物业类型，包括办公室、工业、零售和酒店。大多数基金专注于核心策略以外的领域。CoStar和Preqin都不跟踪赎回排队情况，这使得难以确定整体赎回请求的规模。

不过，美联储转向降息的预期可能会增强对该行业的信心，预计今年晚些时候会出现降息的情况。希望是更稳定的基准利率可以帮助确定房价是否已经找到底部。Green Street估计，截至5月，商业房地产价格全年上涨1%，但比2022年3月的峰值低21%。RCA的指数显示，5月的价格同比下降了2.3%。

在公开市场上，道琼斯房地产投资信托基金（Dow Jones Equity REIT XX:DJDBK）的股价在10月份触底，此后一直处于复苏状态。

“很难找到价格发现。”Russell Investments的Giesey说，指的是自美联储开始将政策利率提高到目前5.25%至5.5%区间以来美国房地产交易的急剧下降。在疫情期间，美联储的政策利率接近于零，而在过去十年的大部分时间里，美联储的政策利率也接近历史低点，而在这十年中，估计有4.7万亿美元的未偿还房地产贷款大部分都是在这一时期发放的。

通常情况下，基金设立门槛时是这样操作的：一个持有1亿美元指数风险敞口的投资者可能会每季度提出1千万美元的套现要求。然而，赎回限制意味着他们可能只能收回100万美元。

“显然，这是一个挑战，”AEW私人股本集团的投资组合管理主管Sara Cassidy说。但是，虽然赎回限制可能令人沮丧，投资者也不希望基金通过出售战略资产来满足所有赎回请求，从而危及基金的安全。

当设立门槛时，投资者会紧张，通常会提出比他们预期收到的更多的季度赎回请求，这可能会造成现金逃离一个行业的非常难看的局面。

“我不认为一切都很悲观，”Cassidy补充说。除写字楼外，其他商业地产领域的表现也不错，如果投资者认为价格接近底部，还有大量观望资金可以投入。

“我不知道这是否能普遍解决所有人的问题，”Cassidy说。“但我不认为所有人的投资组合都有问题。”