美国住房买卖与租赁市场出现方向不同的变化。CNBC本周四援引Redfin数据称，截至上周日的四周内，住宅成交中位价同比下降0.1%，为三年多来首次下降；Apartment List的10月全国租金中位数则同比上涨0.1%，同样是三年多来首次转为正增长。

房价微跌尚未缓解购房者的月供压力。《纽约时报》本周三报道，高按揭利率使部分原本计划买房的家庭继续租住，新增公寓供应也在放缓。租赁市场的这两项变化，正在削弱过去几年租金降温的条件。

房价下跌，购房月供仍高

据CNBC报道，按揭利率近几周有所回落，但仍比一年前高约1个百分点。Redfin测算的典型购房者月供处于历史第二高水平，微小的房价降幅还不足以抵消融资成本的上升。

买卖双方都在放慢行动。Redfin数据显示，近期成屋签约销售继续下降，新增挂牌量也降至今年以来最低水平。供应增加、买家退缩后，卖方更难按照预期价格成交，部分业主选择暂不挂牌。

对租房家庭而言，是否买房首先取决于每月能承担多少支出。《纽约时报》采访的一户华盛顿州家庭，目前以每月1800美元租住一套三居室住宅；购买当地住宅可能需要超过6000美元的月供，使其决定继续租房。

高利率也影响出租房供应。住房数据公司Cotality高级首席经济学家莫莉·博塞尔（Molly Boesel）向《纽约时报》表示，租客难以进入购房市场会支撑租赁需求，而开发商融资难度上升，又可能使多户住宅供应大幅放缓。

同比转正，免租优惠仍普遍

租金同比回升并不代表每个月都在涨。Apartment List本周三发布的报告显示，10月全国租金中位数为每月1384美元，环比下降0.3%，连续第二个月下降。租赁市场进入淡季后，今年10月的跌幅小于去年同期的0.8%。

该机构的多户住宅空置率指标从今年2月的7.3%降至10月的7%，仍高于长期常态。库存正在被逐步消化，但空置房源仍使房东面临招租压力。

10月仍有32%的多户住宅物业，为新租约提供价值至少相当于一个月免租的优惠，比一年前高4个百分点。Apartment List说明，这些优惠未计入其租金估算，公布租金与租客享受优惠后的实际负担需要分别观察。

开发商已在调整建设节奏。住宅开发及运营商Sterling Group首席执行官兰斯·斯旺克（Lance Swank）告诉《纽约时报》，公司曾利用低利率扩大建设，看到大量新项目即将入市后转而收缩，并更谨慎地选择项目。他也观察到，旗下较低档次住宅的租客搬离减少。

市场租金如何进入住房通胀

判断住房通胀，不能直接用住宅成交价替代居住成本。美国劳工统计局说明，CPI衡量的是住房提供的居住服务；购房被视为投资，房价和按揭利息不直接计入这一消费项目。住房成本主要由实际租金和业主等价租金衡量。

业主等价租金估算的是自住房若出租所对应的居住服务价格，其价格变化也依据出租住宅样本计算。劳工统计局每六个月采集一次同一套样本住房的租金，样本多数为持续租住的住房，调整速度与新签租约存在差别。

《纽约时报》指出，多数私人租金指数跟踪新租约，对市场变化反应较快。过去几年，新公寓为招租降价时，一些续租者的租金仍在上涨。因此，Apartment List的0.1%同比涨幅不能直接当作官方住房通胀率。

巴克莱美国高级经济学家乔纳森·米勒（Jonathan Millar）向《纽约时报》表示，租金可能已不再处于持续减速阶段，未来对压低通胀的帮助或将有限。他同时提示，租金压力也可能转向上行。