美国房地产市场正在陷入“低成交、低流动、高利率”的困局，而最新数据让资深经济学家警觉：美国楼市正在出现一些与2008年金融危机爆发前相似的信号。
Rosenberg Research创始人戴维·罗森伯格（David Rosenberg）指出，他目前重点关注的一个指标是房屋销售年化速度。7月美国成屋销售年化速度降至406万套，较6月下降近2%，已经低于2008年初房地产危机刚刚开始时的水平。
2008年1月，美国成屋销售年化速度为489万套，当时已经创下9年来最低水平。
这并不意味着美国楼市正在重演2008年的情景，但罗森伯格认为，交易量持续萎缩本身就是一个值得警惕的先行指标。
当前美国楼市最大的矛盾之一，是买家和卖家都在等待。
随着抵押贷款利率维持高位，越来越多潜在买家被挡在市场之外；与此同时，大量已经锁定疫情时期低利率房贷的屋主，也不愿意出售房屋并重新承担更高的融资成本。
这种“锁定效应”导致市场交易异常低迷。
目前美国住宅库存约相当于4.6个月的销售量。随着待售房源增加，而需求仍然疲软，房价进一步承压的风险正在上升。
罗森伯格估计，当需求和供给同时受到如此大的压力时，美国房屋中位价格可能出现约2%的下跌。
目前房价还没有出现全面下跌。NAR数据显示，7月美国成屋中位售价同比仍上涨约2%。但部分地区已经出现需求下降、库存堆积以及房价下跌的情况。
罗森伯格尤其警告，不要低估房价下跌对美国消费者财富效应的冲击。
过去几年房价持续上涨，让美国居民积累了大量账面财富。一旦房价转为下跌，居民可能因为财富缩水的心理效应而减少消费。
这意味着，楼市疲软的影响可能并不止于房地产行业，而是通过消费进一步传导至整个经济。
更值得关注的是，罗森伯格认为，目前美国经济之所以尚未陷入衰退，很大程度上要归功于人工智能投资热潮。
他估计，目前约50%的企业资本投资都流向AI相关项目，而这部分支出实际增速约为18%。与此同时，传统经济领域的资本支出正在下降。
这形成了一个越来越明显的“K型经济”：一边是AI、数据中心以及相关基础设施投资持续吸引巨额资金；另一边则是房地产、汽车销售和非科技制造业表现疲弱。
罗森伯格甚至认为，如果剔除AI投资，美国经济实际上已经非常疲弱，“没有AI繁荣，美国可能已经陷入衰退。”
这一判断也与近期经济数据形成呼应。
美国经济第二季度年化增速已经从第一季度的2.1%放缓至1.5%；7月非农就业更是意外减少2.3万人，远低于市场此前增加8.5万人的预期。
因此，当前美国经济可能呈现一种特殊状态：AI投资仍在制造增长，但传统经济的动能正在明显减弱。
而这也解释了为什么罗森伯格认为，不能单纯根据股市和AI相关企业的强劲表现判断美国经济整体依然健康。
他还警告，类似2008年危机前的情况，信用市场可能比股票市场更早发出危险信号。目前融资成本上升以及信用违约掉期（CDS）利差明显扩大，都值得投资者关注。
如果信用市场进一步恶化，最终可能冲击目前仍然炙手可热的AI交易。
从这个角度看，美国楼市销量跌至接近2008年危机初期的水平，真正值得警惕的并不是房价已经暴跌，而是房地产、就业、传统资本支出等多个领域正在同步降温，而AI投资热潮可能暂时掩盖了这种疲弱。