美国房地产投资信托基金（REIT）在利率上升期间仍录得正回报，日本REIT价格则继续承压。CNBC本周四报道，富时NAREIT全REIT指数年内回报超过6%；摩根士丹利周五的报告仍将日本REIT描述为受加息压制的板块。
两项资料分别使用美国回报指标和日本价格表现，不能据此直接计算两地收益差。机构解释这轮走势时，已把物业新增供应、租金增长和资金使用方式，与利率变化放在一起考察。
美国此前的融资收紧正在减少新项目竞争。CNBC援引Hoya Capital Real Estate首席投资官戴维·奥尔巴赫（David Auerbach）的研究称，剔除数据中心后，REIT开发项目储备较2022年高峰及2019年水平均低约40%。
高盛本周三的美国零售REIT报告给出了具体供给数据：2025年零售物业净竣工面积相当于上年存量的0.2%，CoStar预计2026年为0.3%。该行认为，低新增供应有利于维持出租率和租金议价能力。
这种支撑已体现在新旧租约的租金差上。高盛统计的四家零售REIT，截至2026年第二季度的过去12个月现金租金差平均为13.2%，一年前为14.1%。涨幅仍为两位数，但已放缓。
日本也存在租金改善的物业。摩根士丹利指出，东京核心五区写字楼空置率在2023年6月见顶后，挂牌租金继续上涨。零售物业方面，主要商业区空置率较低，该行预计换租和续租时仍有提价空间。
同一利率环境下，美国多户住宅REIT的年内回报却仍为负数。CNBC将其与过剩供应及租金偏弱联系起来；酒店、数据中心和老年住房则录得两位数回报，物业类型之间的差异并未消失。
美国REIT盈利指引提供了另一项支撑。奥尔巴赫统计，在提供全年指引的98家REIT中，58家上调了预期。他认为，更健康的物业现金流、股息覆盖能力和资产负债表，正在帮助行业承受利率冲击。
日本的考验则包括债务逐步到期。摩根士丹利根据8月底有息负债数据测算，行业未来一年约有1.79万亿日元债务需要再融资，目前固定利率债务占比约78%。报告将租金增长能否抵消借款成本上升列为重要问题。
该行判断，日本加息周期基于其政策利率预测已接近尾声，但这仍是机构预期。报告同时列出房地产流动性下降、融资收紧，以及租金和每单位分派增长落后于通胀等风险，并未把估值修复视作既定结果。
美国零售物业经营改善也没有让高盛忽略估值压力。该行在同一报告中下调了所覆盖零售REIT的目标价，理由包括近期市场变化，以及增长率与估值倍数关系的重新评估；再融资仍被列为2027年的阻力。
摩根士丹利对日本REIT的积极判断，还来自证券价格与物业估值的差距。按9月底数据，行业价格相对资产净值约为0.79倍。该行认为，物业现金流仍在增长、评估资本化率大致走平，使低于净资产值的价格具有吸引力。
在这种折价下，该行更重视出售物业后的资金安排：通过出售兑现账面未实现收益，支持每单位分派，再将所得资金用于购买抗通胀能力较强的物业或回购份额。其研究将这种资本策略与低利率时期积极扩张资产作了区分。
租金改善也有边界。报告指出，东京物流设施市场虽已出现空置率开始下降的迹象，但短期供应仍可能超过需求，市场租金难以明显上涨；现有物业租金与新建物业租金之间的差距收窄，仍可能推动存量租金收入增长。