AI播客：换个方式听新闻 下载mp3

美国总统特朗普表示，他将推动禁止机构投资者购买独栋住宅。这是政府在中期选举前为应对住房可负担性问题提出的最新提案。

“住在房子里的是人，不是公司。”特朗普周三在社交媒体发帖宣布这一举措时称。他补充说，将在本月晚些时候于瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上详细阐述该计划以及其他“住房与可负担性提案”。

这一消息导致标普1500住宅建筑指数下跌近2.6%，包括托尔兄弟公司（Toll Brothers Inc.）、邀请之家公司（Invitation Homes Inc.）、KB Home和普尔特集团（PulteGroup Inc.）在内的住宅建筑商股价全线下跌。作为美国独栋住宅的主要投资者，黑石集团（Blackstone Inc.）股价一度大跌9.3%，随后收复部分失地。

此项倡议提出前，特朗普的盟友已多次发出警告：住房可负担性问题已成为共和党在11月选举前的政治包袱。特朗普周二敦促共和党议员避免在今年失去对众议院的控制权，称那将导致他被弹劾。

白宫的担忧不无道理：在去年12月发布的一项盖洛普民调中，仅有36%的美国人表示认可特朗普的工作表现，这仅比他首个任期于2021年1月结束前的个人最低点高出约2个百分点。近半数成年人将当前经济状况描述为“糟糕”。

特朗普在生活成本问题上采取了防御姿态，尤其是在民主党去年11月赢得了几场备受瞩目的州和地方选举胜利之后，许多分析人士将其归因于民主党对可负担性问题的关注。特朗普称此问题是一个“骗局”，是“民主党的骗人把戏”。

特朗普政府近几个月来一直在苦苦寻找解决高住房成本的合适工具。官员们一度曾考虑宣布全国住房紧急状态的可能性。一项50年期抵押贷款提案在行业分析师指出借款人最终将支付更多利息、房屋资产积累速度更慢之后，便失去了推进动力。

特朗普政府的官员也表示，他们正在考虑“便携式抵押贷款”——这个想法实施起来会很棘手。特朗普还曾将矛头对准住宅建筑商，敦促他们建造更多房屋。

目前尚不清楚禁止机构投资者会对房价产生多大影响。较大的机构投资者仅拥有全美国独栋出租住房存量的大约2%。

尽管如此，特朗普的帖子早期得到了一些共和党议员的支持。俄亥俄州共和党参议员伯尼·莫雷诺（Bernie Moreno）宣布，他将提出立法，将特朗普的提案编入法律。密苏里州共和党参议员乔希·霍利（Josh Hawley）也对此想法表示支持。

威斯康星州共和党众议员、众议院金融服务委员会成员布莱恩·斯蒂尔（Bryan Steil）表示，他欢迎对住房政策的关注，并希望了解更多提案细节。“有太多人买不起他们上一代人原本买得起的房子了。”斯蒂尔周三在接受彭博电视采访时说。

马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦（Elizabeth Warren）周三表示，她多年来一直倡导此类禁令，但对特朗普的声明表示怀疑。“证据表明，唐纳德·特朗普在降低住房成本问题上并不认真。”沃伦说。

争论焦点

将住房可负担性危机归咎于企业，已成为近年来一个常见的政治话术，2024年民主党和共和党的总统竞选活动都曾考虑过这个想法。但行业经济学家表示，禁止投资者是个坏主意，因为他们正在向困境中的市场投入资金。

“我认为说到底，人们想要找个责怪的对象。”达拉斯出租住房经济学家兼顾问杰伊·帕森斯（Jay Parsons）说，“他们希望能够指出来说，‘问题就在那里。’”

帕森斯指出，降低价格的更好解决方案是增加产量，并注意到在美国阳光地带城市，由于建筑活动最多，租金和房价的涨幅最为温和，甚至出现下跌。

近年来，由于历史性的供应短缺，住房成本飙升，这是在2008年全球金融危机后建筑率下降造成的。疫情期间的繁荣加剧了这个问题：截至去年8月，标普凯斯-席勒20城综合房价指数自2020年1月以来已上涨68%。

低价收购

2025年初，各种规模的投资者在独栋住宅购买中占比约30%。但小投资者占投资者所有者市场的90%以上。

机构投资者是在金融危机后开始批量收购止赎房屋的，当时黑石集团和唐纳德·马伦（Donald Mullen）的普雷蒂姆（Pretium）等公司开始以极低的价格收购房屋。

随后贷款标准的收紧，帮助较大的投资者比小竞争对手更具优势。与此同时，许多失去住房的人被迫租房，推高了对独栋住宅租赁的需求。在疫情期间，随着房价飙升和借贷成本低廉，机构购买量进一步上升。

2021年，黑石集团以60亿美元收购了美国房屋合伙公司（Home Partners of America），为其投资组合增加了1.7万套出租房。最近，它又以35亿美元收购了总部位于多伦多的Tricon Residential Inc.，增加了3.8万套美国出租屋。黑石集团首席执行官苏世民（Steve Schwarzman）多年来一直是特朗普政治运作的主要捐助者。